进入四月，虽然我国新房销售情况仍在历史低位徘徊，但部分地区二手房销售有明显起色，市场对今年楼市底部企稳的预期提升，也改善了钢材市场对今年地产继续大幅拖累钢材需求增长的预期。

但当下，全国地产销售形势依旧严峻，正如中央政治局指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。而中国的钢铁总需求对应的是所有能级城市的新建商品房的建筑活跃程度，沿着新房销售-商品房投资-新开工面积的链条分析，地产下行的动能仍未止住，年内可能继续拖累钢铁需求增长：

1. 从一季度的地产市场格局来看，我国地产销售结构有逐渐从新房支撑转向二手房托底的趋势；

2. 人口总量下滑，城镇人口增速放缓，是住房需求萎缩的主要矛盾；

3. 地产库存高企，短期难以消化；

4. 各大城市开展保障房相关建设，将再次削弱新增流入人口购房需求的预期；

全局来看，二手房市场的边际好转并不能够托底我国地产行业企稳回升，并且在当前地产销售结构边际变化、人口、地产库存、保障房等因素的驱动下，也表明我国地产下行趋势仍未止住。

如果年内地产销售维持以上趋势，则预示全国范围内的新房销售-商品房投资-新开工面积-钢铁需求的正循环链条远未恢复。

【正文】

一、市场出现乐观情绪，地产新格局正在形成

从房价增速变化能看出我国房地产行业正处于下行周期：通常在地产周期中，新房与二手房价增速在一定区间内呈现上下波动态势，但在2018年后，房价持续增长，房地产业的矛盾开始快速累积。并且在2021年后压力开始爆发，商品房与二手房价格持续下跌，形成了2006年以来时间最长的一段下行时期。

对应到住房销售端，2024年以来我国各能级城市新房销售面积均处于历史低位，但与此同时，二手房市场则出现回暖迹象，市场此前悲观心态有一定企稳，我国房地产市场正逐渐形成新格局。（图一）

01一线与新一线城市对二手房市场的青睐

一线与新一线城市的住房格局呈现分化趋势：

新房销售承压，大部分一线与新一线城市的销售面积基本维持在历史低位震荡。（图二、三）

但主要城市的二手房销售面积却未有明显下滑，2024年一季度以来的销售面积仍处于往年同期均值水平以上。（图四）

其主要原因有三方面：

（1）房企暴雷隐患

地产正式进入下行周期内，如恒大等一众房企频繁暴雷，市场对期房的隐含风险心存担忧，部分住房需求开始流向二手房市场；

（2）房住不炒观念

当前市场对经济形势的判断比较模糊，对大额消费与投资更加谨慎，这削弱了一线城市商品房的投资属性。

（3）二手房价跌幅相对较深

叠加近期一线城市的二手房价跌幅较大，截止2024年3月，一线城市二手房价跌幅创下历史低点，存在部分低价投机购房需求，也部分解释了一线城市中二手房成交情况更好的原因。

02二三线城市住房销售下滑，仅部分人口流入地区二手市场有起色

对二三线城市来说，整体住房销售的下滑更加明显。从房价表现看，无论新房或二手房，房价增速转负的时间节点均早于一线城市，并且其跌幅也相对较深。（图五）

一方面，在经济下滑时期，对二线城市居民来说新房的购买力依旧偏低，另一方面，人口的持续流出也对当地楼市有负面影响。

不过，从销售上看虽然也存在从新房向二手房转变的趋势，但也仅局限于部分经济发展较好的地区。（图六、七）

二、房地产行业链条的恢复仍需时日

01人口下滑是住房刚需下降的核心矛盾

（1）人口自然增长转负

虽然随着部分地区二手房市场成交的好转，市场确实存在一定乐观情绪，并对楼市存在底部企稳预期。但人口是决定地方经济发展的最主要因素之一，从近些年的人口变动情况来看，我国房地产行业的下行动能仍未止住。

纵观历史，我国人口自然增长率自60年代初期以来持续下滑，在2022年与2023年，再次转为负值，不仅说明我国人口开始负增长，也代表我国人口变化逐渐由自然增长转化为机械增长为主。（图八）

从城镇化水平来看，虽然城镇人口没有出现负增长，但同样表现出增速放缓趋势。（图九）

（2）虹吸效应明显，城市分化愈发显著

根据2019年-2023年我国各省常住人口流动可以看出，长三角与珠三角一带的人口净流入趋势较为明显，这与我国多年来的发展历程息息相关。（表一）

从历史看，沿海等地的快速发展需要大量劳动力支持，并且人口的不断流入对经济的推动也让这些地区的城镇化率逐渐提升，并孕育出了大量的一二线城市，进而形成人口流动的虹吸效应。（图十）

然而，也正因为越来越多的人流入一线与新一线地区，提升了这些区域的人口密度并加剧了社会竞争与压力，房价持续抬升但居民购买力并未得到有效改善，导致住房需求转向二手市场或直接选择租赁为主。

02地产库存高企，短期难以消化

2024年1-3月，我国新房销售面积2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销量下滑23.4%。

从整体房价和销售面积增速看，2024年一季度起，我国新房销售额降幅大于新房销售面积的降幅，表明房地产企业在通过降价促进现金流回流，但地产库存仍未有所下降。（图十一）

从供应端角度看，由于地产开发、施工相对于房屋销售动作的滞后性，在地产消费下滑周期开启时，新房的开发建设并未同步减少，致使我国当前房地产库存水平处于近十几年来的最高水平。（图十二）

03保障房政策的推出，再次削弱居民购房动力

所谓保障房，其租金低于同低端同品质的市场租赁住房租金，主要目的为解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

2023年12月中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

进入2024年后，多个城市在当地政府工作报告中明确了2024年保障性住房建设计划（表二）。由此来看，保障房已成为中央以及各地为解决居民住房问题的下一步核心途径，旨在缓解当前住房需求与房价之间的错配关系，但也再度削弱了各地新增流入人口的购房需求。并且从政策发布的地区看，大多集中在一线与新一线城市，而这些城市也是二手房销售的中坚力量，若保障房建设逐步进入正轨，将会再次对我国地产市场带来冲击。

全局来看，二手房市场的边际好转并不能够托底我国地产行业企稳回升，并且在当前地产销售结构的边际变化、人口、地产库存、保障房等因素的驱动下，也表明我国地产下行趋势仍未止住。

如果年内地产销售维持以上趋势，则预示全国范围内的新房销售-商品房投资-新开工面积-钢铁需求的正循环链条远未恢复。